Foi sancionado hoje (31/10) o Marco das Garantias (PL 4188/21), que facilita a recuperação de créditos e deve trazer efeitos benéficos como a ampliação do acesso dos brasileiros a diferentes tipos de financiamento e promoção de desjudicialização por meio da ampliação das possibilidades de execução da dívida de forma extrajudicial.

Um dos principais destaques do projeto é a possibilidade de um mesmo imóvel que já está alienado fiduciariamente a um credor, como garantia de uma dívida, poder também ser alienado a outros credores, dentro das regras estabelecidas pela norma. Com isso, o que se espera é que as taxas de juros dos empréstimos fiquem mais atrativas.

Foi vetado trecho que autorizava a tomada de bens móveis sem autorização da Justiça.

Outras diversas previsões estão voltadas à facilitação da recuperação do crédito, com a simplificação e desjudicialização de procedimentos, e a pacificação de temas controversos que vinham sendo debatidos nos tribunais.

Nesse contexto, seguem algumas das importantes inovações trazidas:

(i) Dos procedimentos extrajudiciais para a expropriação do imóvel alienado fiduciariamente:

• O domicílio do devedor, ou do terceiro proprietário do imóvel alienado fiduciariamente, será o do último endereço informado ao credor fiduciário, e é o local onde deverá ser intimado para purgar a mora. O credor não tem o dever de fornecer novos endereços (novos §§ 4º-A e 4º-B que serão incorporados ao art. 26 da Lei 9.514/97);
• No procedimento de leilão extrajudicial do imóvel alienado fiduciariamente, a efetivação do leilão não está mais limitada ao oferecimento de lance igual ou superior ao valor da dívida, podendo o credor, a seu exclusivo critério, a aceitar lance que corresponda a, pelo menos, metade do valor de avaliação do bem, o que poderá ser um ótimo negócio a depender do valor da dívida e da avaliação do imóvel (novo §2º que será incorporado ao art. 27 da Lei 9.514/97);
• Ainda quanto ao segundo leilão, deixa de existir a regra de extinção total da dívida, caso o segundo leilão se frustre. Agora, se houver saldo remanescente, o credor poderá cobrá-lo do devedor em Ação de Execução. Mas, atenção: essa regra não se aplica aos casos de financiamento para aquisição de imóvel residencial do devedor, no qual a frustração do leilão continuará implicando na extinção integral do crédito (novo §5º-A, que será incorporado ao art. 27, e novo artigo 26-A e seu §5º, que será incorporados à Lei 9.514/97);
• Em outra importante inovação, trazendo segurança jurídica aos credores e aos adquirentes do imóvel alienado fiduciariamente, o texto prevê que as ações judiciais movidas pelos devedores não impedirão mais a reintegração de posse, salvo se a matéria discutida for vício na notificação do devedor no procedimento de execução do imóvel. Essas ações que os devedores ajuizarem serão resolvidas em perdas e danos. Dessa forma, a reintegração não deverá mais enfrentar os desafios recorrentemente vistos (novo art. 30 e seu parágrafo único, que serão incorporados à Lei 9.514/97).

(ii) Execução extrajudicial dos créditos garantidos por hipoteca:

• A norma inova ao prever que os créditos garantidos por hipoteca também poderão ser executados extrajudicialmente, com a adoção de rito muito semelhante ao dos imóveis alienados fiduciariamente. Mais uma passo importante na tentativa da desjudicialização (art. 9º).

(iii) Execução extrajudicial da garantia imobiliária em concurso de credores:

• Para os casos de hipoteca ou de alienação fiduciária, o texto prevê que, quando houver mais de um crédito garantido pelo mesmo imóvel, a execução extrajudicial deverá ocorrer em concurso, incumbindo ao oficial do registro de imóveis, dentre outras providências, a intimação de todos os credores para se habilitarem, e a intimação do garantidor e dos credores quanto ao quadro de credores atualizado. A distribuição dos recursos obtidos nesse execução ficará a cargo do credor que promoveu a execução, que deverá observar os graus de prioridade do quadro de credores e os prazos de devolução do valor remanescente ao devedor (art. 10º).

Leite, Tosto e Barros Advogados
Carlos Fabbri D’Avila